- Estás a punto de comprar una propiedad y es mediante sucesión intestada, ¿Sabes los riesgos que corres?
- La sucesión está en trámite y ya te han pedido un adelanto.
- Te piden que deposites, pero no todos los herederos han firmado las arras de adelanto
- Son más de 02 herederos, pero sólo hablaste con uno.
Estas son unas de las preguntas o situaciones que con el transcurrir del tiempo hemos sido testigos, en la mayoría de casos con ventas bien hechas.
Antes de continuar te recomendamos que leas todo el articulo para que puedas entender que sucedió y a que señales estar atento.
En esta oportunidad no les hablaremos de un caso con final feliz, si no con una venta que, como Agentes Inmobiliarios Certificados, tuvimos que detener por falta de garantías y no cumplir con los parámetros mínimos de seguridad.
Pero antes de ello te recomendamos sepas:
¿Qué es una sucesión intestada?
La sucesión intestada es el trámite que deben realizar los deudos ante un notario público o juez de paz letrado en la ciudad o jurisdicción del último domicilio del fallecido, a fin de recibir legalmente cualquier herencia. Este proceso se lleva a cabo siempre que el propietario o titular legalmente reconocido de los bienes muere sin dejar un testamento, o este fue declarado nulo o ha caducado. La ley peruana determina que los hijos (as), nietos (as) y demás descendientes directos, así como los padres, abuelos y otros ascendientes vivos, puedan ser considerados herederos forzosos según el caso. Esta misma condición recae sobre la pareja, ya sea el esposo (a) o el (la) conviviente de una unión de hecho.
Ahora que sabes lo que es una sucesión intestada, te contaremos el siguiente caso:
Cuando nosotros vendemos una propiedad (inmueble) llevamos a cabo varios pasos y verificaciones que garanticen que un inmueble se encuentra en condiciones de venta, dentro de ello es la revisión de la ficha o partida registral, verificar si tiene hipotecas o cargas, si los datos de los propietarios son correctos, entre otros.
Pero tenemos casos como éste, el cual el propietario falleció hace poco tiempo y los herederos desean vender un inmueble y en muchas veces, estos desconocen que el procedimiento correcto antes de vender una propiedad, es sanear el inmueble mediante la sucesión intestada, pero para ello estamos, para guiar a nuestros clientes.
El caso comenzó con uno de los hijos que deseaba vender la propiedad y no sabía del procedimiento correcto, hasta aquí no había problema; se realizaron los pasos previos de verificación, revisamos los detalles como, por ejemplo, que son 5 hermanos, la mayoría de ellos no se encuentran en la ciudad de Moquegua y regresan cada cierto tiempo, pero todos estaban de acuerdo en vender la propiedad, por lo que siguiendo nuestro consejo iniciarían la sucesión intestada; a la vez este hermano laboraba también fuera de la ciudad, por lo que dejó todas las coordinaciones a cargo de su esposa, esto último no se nos hizo raro, así que seguimos esperando.
Hasta que un día, se contacta con nosotros la esposa, nos comentó que quería que iniciemos la oferta del inmueble, por que los hermanos (herederos) estaban a días de reunirse para iniciar el trámite de sucesión y además delegarle el poder al hermano con el cual tuvimos contacto, nosotros siguiendo el protocolo, solicitamos estar presentes en la reunión de los hermanos, para recibir la autorización escrita de todos los herederos y poder iniciar el proceso de oferta. Así que se quedó que la reunión sería un día miércoles en la mañana, a lo que nosotros quedamos que nos confirmen para asistir, reunión, a la cual nunca nos llamaron.
Algunos días después, la esposa nos llamó preguntando que cómo iba la venta, si ya había algún interesado, donde nosotros le respondimos que no habíamos hablado con los futuros propietarios, a lo que la esposa afirmó que fue bastante rápido y que sólo estuvieron 3 de los 5 hermanos, se disculpó y otras cosas más, etc.
A insistencia de uno de los hermanos y su esposa, es que iniciamos la oferta del inmueble de manera interna a algunos clientes, hasta que uno de nuestros compañeros contacta con una pareja joven de esposos muy interesados en el inmueble. Entonces continuamos con las negociaciones, como indicamos el contacto era la esposa, así que le dimos la buena nueva del deseo de los compradores, de dar un adelanto para separar la propiedad y no importaba si la sucesión demoraba unos meses, ellos querían comprar la propiedad sí o sí; es ahí donde iniciaron las contradicciones, pues la esposa, nos había dicho que la sucesión había iniciado 2 semanas antes y estaba en proceso, a lo que le solicitamos las copias y códigos para hacer el seguimiento correspondientes, pero la esposa indicó que no se había iniciado aún,
- pero por que no se inició, si supuestamente ya se habían reunido todos los hermanos,
- Si aún no se ha iniciado cuando se van a reunir para iniciar, si ya tenemos al comprador
Entre otras observaciones y preguntas que salieron en el momento.
Además de esto, surgieron nuevas condiciones por parte de la esposa
- Que el comprador debe dar un adelanto de más de 10 mil dólares, para los tramites.
- Que se lo depositen a la cuenta de ella.
- Que sólo su esposo (uno de los herederos) firmaría las arras.
Es donde nosotros empezamos a sospechar, y poner peros.
- El depósito no puede ir a cuenta de la esposa, ya que ella no tiene ninguna acción legal dentro de la sucesión intestada.
- Un solo hermano NO puede firmar el arraz, debían de ser mínimo 03.
- Debe de haber iniciado la sucesión para que el comprador dé un adelanto.
- Un adelanto de más de 10 mil dólares, sin haber iniciado la sucesión no puede ser, es demasiado monto.
- Entre otras cosas más….
Pese a todas las dudas, el comprador insistió en reunirse y tratar de llegar a un acuerdo y separar la propiedad.
El día de la reunión, sólo llegó uno de los hermanos y su esposa, donde nosotros preguntamos ¿y los demás hermanos? y no hubo una respuesta clara.
Además de nuevas condiciones hacia el comprador,
- que ya no sean 10 mil dólares de adelanto, si no 20 mil dólares.
- Y que sólo el hermano en Moquegua firmaría las arras.
El comprador dudoso acepto los cambios, pese a nuestras observaciones y se acordó que seria en 1 semana y en ese tiempo se reunirían los hermanos para iniciar el tramite de sucesión, en esta reunión fue cuando se notó la desesperación de la esposa por recibir el dinero, algo bastante anormal, además de que era ella la que hacía la negociación y no el verdadero propietario (heredero).
Fue cuando las sospechas eran muchas.
- La esposa nunca dejo que nos reuniéramos con los todos los hermanos y tampoco nos dio el número de ninguno de ellos, con la respuesta que ella manejaba todo
- Su desesperación por el dinero y aumentar el monto de adelanto.
- Entre otras.
Visto esto, iniciamos la búsqueda de los hermanos, por la constante negativa de la esposa por no permitir el contacto con ellos, no tuvimos éxito para ubicarlos, pero luego de tanto investigar dimos con personas que los conocían, pero que no tenían los números. En medio de la búsqueda nos enteramos que efectivamente se deseaba vender la propiedad, pero quien estaba llevando a cabo la venta, era la esposa del hermano en Moquegua, y que ellos habían quedado en un precio, pero la esposa estaba pidiendo el doble del precio pactado por todos los herederos, y la esposa repartiría el dinero en función al precio acordado y no en función al precio de venta.
Seguimos investigando y encontramos que la esposa tenía deudas mayores a 50 mil soles en entidades financieras y que el esposo, también tenía deudas de montos similares, ojo, todos podemos tener créditos y deudas en el sistema financiero, pero este caso daba alertas, ya que estaban en perdidas con más de 3 años de retrasos.
Usted amigo lector puede pensar que la venta es para pagar las deudas, pero déjeme decir que no, el destino del dinero sería otro.
Si se daba el adelanto y sólo firmaba un hermano, los demás herederos simplemente podían desconocer ese depósito y no querer vender el inmueble, o simplemente subir el precio ya que ellos no recibieron ni firmaron nada, además, no había forma de que este futuro propietario pueda devolver el dinero, ya que no tenía más propiedades a su nombre y no habría forma de poner un embargo a alguna propiedad y si pudo evadir su responsabilidad a más de 3 entidades financieras, a una persona natural no le sería difícil, y ni hablar de su esposa, que tampoco tiene patrimonio para hacerse responsable por tal suma de dinero.
Luego de encontrar todos estos hallazgos y unos cuantos más, nos reunimos con los compradores, para explicarles y detener el proceso de venta, a lo que el comprador quedó sorprendido y hasta un tanto escéptico, por la sucesión de hechos que fueron debidamente demostradas.
En resumen.
- Los hermanos no estaban enterados del como se venía gestando la venta del inmueble.
- Le habían dado la confianza a alguien que les iba a causar un perjuicio económico.
- A la esposa no le importaba los compradores y quería recibir el dinero a como diera lugar.
Queda claro que no sólo es la revisión de documentos de un inmueble (lo normal) tuvimos que llegar más allá, revisar deudas y demás, de una de las partes.
En conclusión, recomendamos:
- Si vas a comprar un inmueble con sucesión ya inscrita o en proceso y que en esta intervengan de 2 o más personas, mínimo contacte con más del 50% de los herederos, claro siempre y cuando los herederos le den el poder a uno para que firme por ellos.
- Si todos firman, reúnete con la mayoría o todos los herederos antes de hacer cualquier depósito y que firmen el arraz correspondiente.
- Hazte la siguiente pregunta: si pasa algo, ¿los herederos tienen la capacidad de devolución de dinero?
- Si puedes averiguar el historial crediticio de los herederos nunca está demás.
- Aunque la mejor recomendación es que trabajes con una inmobiliaria o Agente inmobiliario certificado por el Ministerio de vivienda, ya que están preparados para revisar todo y cuidarte.
Ahora pregúntate:
¿Que les hubiera pasado a los compradores si nosotros no hubiéramos estado presentes?
Y como nota adicional, la esposa sigue intentando vender el inmueble, así que recomendamos tener cuidado y poner en práctica nuestros consejos.
